En køber af en virksomhed køber primært den fremtidige omsætning og indtjening. Maskiner og varelager indgår til den værdi de er afskrevet til. Det kan både købere og sælgere synes er urimeligt.
Vi har prøvet at skrive lidt om hvorfor du skal fokusere mere på omsætning og indtjening frem for om en 5 år gammel gaffeltruck bliver solgt for dyrt eller for billigt. Vi kommer også til at berøre hvorledes en ejendom både kan lette og besværliggøre en virksomhedshandel.
Vi ved stort set alle at en virksomhed der tjener gode penge også oftest har værdier for mere end den bogførte værdi. Så mange investeringer som muligt er taget over driften, der er sjældent nogle immaterielle anlægsaktiver og øvrige aktiver er afskrevet så aggressivt som muligt. Direkte modsat kan det være i virksomheder der har haft nogle år hvor indtjeningen er udeblevet.
Ved en vurdering/værdiansættelse af virksomheden sker der altid en normalisering af historikken. Denne normalisering påvirker både de historiske resultatopgørelser og seneste års balance. Men når det kommer til aktiverne er det ikke altid som køber eller sælger tror. Aktiverne bliver ikke gennemgået minutiøst således hver en kontorstol eller hver en skruemaskine handles til markedsværdi.
Anlægstunge virksomheder - produktionsvirksomheder, entreprenører etc. - vil naturligvis altid skulle igennem en mere grundig gennemgang af aktiverne. Det samme gælder for omsætningsaktiver - herunder oftest varelagre.
Men det ER - ved salget af en velkørende virksomhed - den fremtidige omsætning og indtjening der repræsenterer den primære værdi. Det er den del af salgsprisen som i "gamle dage" blev kaldt for goodwill. Det er markant nemmere at hæve prisen på denne del end ved at være for firkantet omkring værdien af virksomhedens aktiver.
En af de aktiver der oftest fylder allermest er ejendommen hvorfra virksomheden drives. Der er virksomheder - oftest produktionsvirksomheder - der ikke kan/bør flyttes og hvor ejendommen indgår på linje med maskinparken. I de fleste andre tilfælde anbefaler vi at ejendommen frigøres fra driftsselskabet.
Dette har de mange virksomheder heldigvis allerede gjort således ejendommen er placeret i holdingselskabet eller i et søsterselskab. Af disse to muligheder anbefaler vi søsterselskabet - medmindre du som sælger ønsker at beholde ejendommen. Husleje og vilkår iøvrigt imellem driftsselskab og ejendomsselskab bør være afstemt med markedet.
Der kan selvsagt ved en ejendom være store positive eller negative justeringer i værdien (kontra bogført værdi) når en ejendom indgår i en virksomhedshandel.